KSB 037 | 6 Tipps zum Darlehen deines Kuhstalls

Heute erfährst du, warum du mehr Geld aufnehmen solltest als du mindestens brauchst, warum erst das Fremdkapital und anschließend das Eigenkapital genutzt werden kann und wie dein Zinssatz günstiger wird.

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    • Stallbaupost

    Ein Kredit aufnehmen ist irgendwie ein bisschen wie ein Schlepperkauf. Zuerst überlegst du dir was du brauchst und hast Ansprüche an die Ausstattung. Dazu gehört:
    – Ein Premiumsitz
    – Stufenloses Getriebe
    – Fünf Steuergeräte
    – Klimaautomatik
    – LED Rundumbeleuchtung
    – 710er Reifen usw.


    Dafür hörst du dich bei zwei oder drei Herstellern um, machst eine Probefahrt und schaust, ob jemand ein besonders Angebot für dich hat. Du nimmst dir die notwendige Zeit bei der Auswahl. Beim besten Preis-Leistungsverhältnis (und deiner Lieblingsfarbe) wird gekauft.

    All das ist beim Kredit ähnlich, dazu kommen wir jetzt:

    Die Schwierigkeit im Vergleich verschiedener Angebote liegt in den Details. Unterschiedliche Zinsbindung, andere Besicherung und viele Details machen es schwierig. Man muss sich deshalb auskennen, wie eben beim Schlepperkauf auch. Deshalb kommen jetzt 6 Tipps zum Darlehen.

    Tipp 1: Nimm mehr Geld auf als du brauchst

    Hört sich erstmal sehr komisch an, macht aber wirklich Sinn. Die Höhe des Darlehensbetrages ist die Folge aller deiner geplanten Kosten. Dazu empfehle ich dir genug Puffer für alle Aufträge auf Regie und was sonst noch kommt. Ich hatte 5 % Puffer gesetzt. Den Betrag haben wir auch gebraucht. Man kann sich relativ leicht noch einen Zusatzpuffer einbauen. Zum Beispiel in Form der Hofbefestigung. Mehr dazu werden wir mal in eine eigene Folge packen.

    Die Reihenfolge, welches Geld verwendet wird kann man sich aussuchen. So empfehle ich für Planung und Vorbereitung Eigenkapital. Die Bank möchte sehen, dass Eigenkapital in ein Projekt kommt. Dann kann man aber schon zum Baustart Fremdkapital nutzen. Erst wenn das Darlehen voll ausgeschöpft ist wird das restliche Eigenkapital verwendet.


    Warum sollte man es so aufbauen?
    Es wird nur die Hälfte des Eigenkapitals fest verplant. Die andere Hälfte ist ein zusätzlicher Puffer.
    Stall wird günstiger:
    Wenn das Vorhaben günstiger wird, leistet man eine Sondertilgung. Kann man in einem solchen Fall nicht das gesamte Darlehen abrufen, verlangt die Bank eine Kreditabstandsprovision. Etwas mit Eigenkapital vorfinanzieren und anschließend zu Fremdkapital umschichten darf man nicht. Das Finanzamt könnte behaupten, das Darlehen wurde für private Zwecke aufgenommen und die Zinsen sind dann keine Betriebsausgabe.
    Stall wird teurer:
    Bei dieser Variante ist in einem gewissen Rahmen keine Nachfinanzierung notwendig. Das zusätzliche Darlehen wird immer teurer sein als der große Kredit. Außerdem muss die Absicherung ausreichen.

    Zum Darlehensrechner geht es hier.

    Tipp 2: Wähle die Laufzeit länger als notwendig

    Es gibt den altbekannten Spruch „Liquidität vor Rentabilität“. Rentabler kann es erstmal sein, wenn man eine möglichst kurze Laufzeit wählt und dadurch insgesamt möglichst wenig Zinskosten hat. Wenn aber kein Geld auf dem Konto ist beginnt eine Katastrophe. Es darf deshalb nicht passieren. Durch Sondertilgungen kann die Laufzeit trotzdem noch kürzer werden. Die Laufzeit spielt in der Belastung eine große Rolle.

    Beispiel:
    – 1 Mio € Darlehen
    – 1 % Zins p.a.
    – 15 Jahre Laufzeit: 72.124 € jährlicher Kapitaldienst
    – 20 Jahre Laufzeit: 55.415 € jährlicher Kapitaldienst


    Der Unterschied ist enorm. Natürlich soll die Laufzeit immer zum Projekt passen. Bei einem Neubau länger als bei einem Umbau und nie über die geplante Nutzungsdauer hinaus gehen.

    Zusätzlich hilfreich ist es, wenn man seine Null-Linie auf dem Konto nicht bei Null hat, sondern bei beispielsweise die Höhe von zwei Monaten Milchgeld. Wenn also mit der Milchgeldabrechnung 25.000 € überwiesen werden, darf das Betriebskonto nie auf unter 50.000 € „überzogen“ werden. So etwas bringt immer eine gewisse Sicherheit, egal wie der nächste Virus heißt.

    Tipp 3: Vereinbare eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit

    Bei all meinen Gesprächen kam eines immer raus: 5 % sind kein Problem und kosten keinen Aufpreis. Möglichkeiten zur Sondertilgung machen das Darlehen flexibel. Ich halte von einem Darlehen mit Sondertilgung und angepasster Laufzeit viel mehr, als von 3 Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit.
    Die Zukunft ist immer ungewiss:
    – Keiner kennt den Milchpreis der Zukunft
    – Keiner kennt die Schwankungen

    Eine Kombination aus längerer Laufzeit und Sondertilgung geben die notwendige Flexibilität. Flexibel bei einem niedrigen Zins. Möchte man noch flexibler sein und ein variables Darlehen aufnehmen, ist der Zinssatz immer höher. Die Bank möchte planen und vergibt deshalb lieber klassische Annuitätendarlehen. Wieder unser Beispiel:
    – 1 Mio € Darlehen
    – 1 % Zins p.a.
    – Bei 20 Jahren 55.415 € Kapitaldienst
    – 5 % jährliche Sondertilgung kann Kapitaldienst fast verdoppeln
    – Grob gesagt in 10 Jahren fertig


    Zusätzlich flexibel wird man durch das Zinsbindungsende, dazu im nächsten Tipp mehr.

    Tipp 4: Übertreibe es nicht mit der Zinsbindung

    Was ist die Zinsbindung? Auf diese Zeit garantiert die Bank einen festen Zinssatz. Oft werden 5 oder 10 Jahre gewählt. Eine Kurze Zinsbindungszeit hat den Vorteil, dass der Zinssatz sehr niedrig sein kann. Nach dieser Zeit muss der Zinssatz neu verhandelt werden. Eine lange Zinsbindung sichert länger das aktuelle Zinsniveau, je länger die Zinsbindung laufen soll, desto höher ist aber der Zinssatz.
    Nach dem Ende der Zinsbindung ist die Kündigung am leichtesten möglich. Man kann auch eine beliebige Höhe tilgen. Im Prinzip wird ein neuer Anschlussvertrag unterschrieben. Der alte Vertrag ist hinfällig. Ein Bankwechsel ist in diesem Zug besonders leicht möglich. Eine Grundschuld kann übertragen oder neu erstellt werden.


    Wie wirkt sich finanziell eine sehr lange Zinsbindung aus?
    Wieder unser Beispiel:
    – 1 Mio € Kredit
    – 1 % Zins p.a. bei 10 Jahre Zinsbindung, 55.415 € Kapitaldienst im Jahr
    – 1,5 % Zins p.a. bei 20 Jahre Zinsbindung, 58.256 € Kapitaldienst im Jahr
    – Wie hoch darf der Zins nach 10 Jahren sein, sodass auf 20 Jahre gesehen gleich viel bezahlt wird?
    -> 3,06 %


    Jeder darf sich selbst überlegen, wie er die Lage in Zukunft einschätzt. Ich glaube, dass es unwahrscheinlich ist, dass wir wieder auf dieses Niveau kommen. Wenn man die Staatsverschuldung anschaut, darf der Zins nicht steigen. Der Verlauf der letzten 20 Jahre begründet eher viel kürzere Laufzeiten. Auf 5 Jahre für ein langfristiges Stallbaudarlehen würde ich nicht gehen. Der Vorteil ist so gering, dass der Verhandlungsspielraum der Bank größer ist. Dadurch könnte dich eine Bank locken und in 5 Jahren den Zins erhöhen.
    Die Kombination von Sondertilgungsrecht und Zinsbindungsdauer macht jedes Annuitätendarlehen relativ flexibel, deshalb braucht man meist nur eines. Eine klare Ausnahme ist die Zwischenfinanzierung einer Stallbauförderung. Hier handelt es sich um eine zeitlich befristete Auslage. Deshalb macht hier ein endfälliges Darlehen Sinn.

    Tipp 5: Der Zinssatz ist verhandelbar und nie als gesetzt zu sehen

    Zu diesem Punkt hatte ich ein echtes Erlebnis: Ich habe mit meiner damaligen Hausbank gesprochen und um eine Angebotsanfrage gestellt. Ich habe auch ein Angebot erhalten, aber echt nicht gut. Der Bänker hatte irgendwie keine Lust auf ein Geschäft und hat sich echt nicht bemüht.
    Gleichzeitig war ich mit einer anderen Bank im Gespräch. Dort habe ich den Anker-Effekt genutzt (der erste Zinssatz, der genannt wird, an dem wird sich orientiert). Dazu habe ich die Hausarbeit der höheren Landbauschule überarbeitet. In der Finanzierung hatte ich einen niedrigen, aber noch realistischen Zinssatz angesetzt. Der Bänker hat es gelesen und gefragt, ob ich mit einem so niedrigen Zinssatz rechne. Ich selbstverständlich „Ja“ und anschließend war das Angebot nur leicht darüber.


    Erst als meine ehemalige Hausbank realisiert hat, dass ich die Bank wechseln werde ging der Zinssatz plötzlich ordentlich runter. Die Besicherung war von vornherein bescheiden und so kam es tatsächlich zum Wechsel der Bank. Mir hat die Geschichte über 2.000 € Zins im Jahr erspart.

    Deshalb:
    – Nie beim ersten Angebot zusagen
    – Mehrere Banken fragen
    – Bank macht es stark abhängig, was ein Kunde noch gekauft hat (z.B. Versicherungen, Fonds, etc.)
    Wichtig:
    – Der effektive Zinssatz beinhaltet i.d.R. nicht die Eintragung einer neuen Grundschuld
    – Je mehr Sicherheit, desto niedriger kann der Zinssatz sein, dazu der letzte Tipp:

    Tipp 6: Gib gezielt Sicherheiten für ein Darlehen

    Jeder Kredit braucht eine Sicherheit, miteinander verknüpft in der Sicherungsabrede. Landwirte sind durch Eigentumsflächen gern gesehene Kunden. Grund und Boden bieten eine sehr hohe Sicherheit.
    Die Bewertung einer Fläche kann von Bank zu Bank recht unterschiedlich sein. Dies hat einen großen Einfluss auf die notwendige Fläche einer Besicherung. Desto schlechter die Bewertung, desto mehr Fläche ist notwendig.


    Beispiel:
    – 10 ha Acker
    – Bodenrichtwert 10 €/qm
    – Eine Bank nimmt 60 % für die vollständige Besicherung
    – 10 ha x 100.000 €/ha x 60 % = 600.000 € Darlehen

    Den Grundbucheintragungsrechner findest du hier.

    Fazit

    Die Entscheidung über die Höhe liegt bei der einzelnen Bank und kann sehr unterschiedlich sein!
    Wenn eine Bank unbedingt einen Kredit vergeben möchte, kann auch ein Blanko Anteil verbucht werden. Dies führt normalerweise zu höheren Zinssätzen, kann aber auch ohne Mehraufwand gestellt werden.
    Ich würde nie auf alle meine Flächen eine Grundschuld hergeben. Man ist dadurch für eine spätere Finanzierung bei einer anderen Bank gelähmt. Keine Bank möchte gern den 2. Rang.

    Neues vom Stallbau

    Die Selektion nach dem Melkstand ist fast fertig eingebaut. Die Abtrennungen Marke Eigenbau sind verzinkt und können nun eingebaut werden. Das Melkhaus ist komplett geputzt worden und ist somit auch fertig. DIe Kraftfutterstation ist fertig installiert. Der Seperator ist auf sein eigenes Gestell gekommen und kann nun montiert werden. Liegeboxenabtrennungen und das Ausfugen der Laufgangplatten sind nun nächste Woche dran.

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